ФИНАНСИСКИ ПРОИЗВОДИ
Еден од најголемите предизвици во денешно време особено на еден млад човек, на млад пар
или пак на дел од студентите од другите градови од Македонија кои сакаат да
живеат во Скопје ќе се согласите со мене е купување на прва недвижност или
сопствен дом. Ако го видиме денес пазарот на недвижнини ќе заклучиме дека ни се
потребни за стан од големина 40-50кватрати околу 40,000евра.
Понекогаш големите
финансиски цели се решаваат со користење на финансиски производи. Сакам да
издојам некои трошкови и обрски кои сметам се битни на секој кој му
недостасуваат пари да купи стан или куќа и сака да користи финансиски алатки со
цел да дојде до сопствен дом. Во оваа статија ќе дадам примери на трошковите и
обврските на хипотекарните станбени кредити, субвенционираните кредити од проектот на владата купи куќа купи стан и
инвестициските фондови
ХИПОТЕКАРЕН СТАНБЕН КРЕДИТ
На почеток да видиме и да ги забележиме сите
трошкови и обврски за користење хипотекарен станбен кредит со цел да дојдете до
сопствен дом.
Извор http://www.stb.com.mk/karakteristiki-na-stanben-kredit.nspx од 26.01.12
За да купите стан од 40.000евра потребна е хипотека на недвижен имот во
вредност од 133%-250% од износот на кредитот, со други зборови потребно е
минимално учество од 10.000евра и да го ставите под хипотека станот што го
купувате за 30.000 евра кредит
Каматната стапка ако платата ја подигате преку банката е 7,43% , а преку
друга банка 7,75%,за овие параметри ратата ќе биде приближно 208евра до 225евра за отплата
од 30 години период или вкупно ќе вратите од 75.000евра до 81.100 евра
Почетните трошкови се важни за да знаете на што сте за да нема
изненадувања
-Апликативни
трошоци: 250 до 500 денари
-Нотарските трошоци за
регистрација на хипотеката и упис во катастар моето искуство е12.000ден
-проценител и проценка на хипотеката 4.000 ден и
различно во зависност од локацијата на имотот
-Административни трошоци: 1,25%
на износот на одобрениот кредит, еднократно за 30.000евра = ќе ве чини 375евра
-годишните трошоци за осигурување на имотот кој се остава под хипотека 1500 ден годишно
-не
знам дали е во сите банки но мене ме изненади курсната разлика, имајте го на ум
во случај да го купувате станот во евра банката ги исплаќа парите во денари
според среден курс на денарот а тој што ви го продава станот ги бара парите во
евра вие ќе треба да купите евра по продажен курс и валутната разлика ме чинеше
14.000ден
Ако пресметате ќе видите дека за овој пример почетните трошкови ќе бидат од
800 до 900евра и 30години отплата со месечен аниунитет од 208 до 225евра или
вкупно за станот што ќе го
купите во вредност од 40.000евра вие ќе платите од 75.000евра до 81.100евра и обврска да го осигурувате
имотот кое ќе ве чини 1500ден годишно
Каматните стапки се променливи и од тоа зависи дали вашите пресметки ќе се
разликуваат низ годините .Промоциите со намалени каматни стапки од една или три
години фиксни не ги вклучив во пресметките.Бидејки тие ви помагаат само за тие
години и не ја менува многу целосната слика
Уште еден пример од друга банка извор http://bit.ly/oCggHC од
26.01.12
За истата цел да купите стан од 40.000-42.000евра потребна е хипотека на недвижен имот (1,4:1 до 3:1) потребно е минимално учество од 12.000
евра за да можете да го ставите под хипотека станот што го купувате за кредит од 30.000евра
каматната стапка ако платата ја подигате преку банката е 7,0%, а преку
друга банка 7,5% за овие параметри ратата ќе биде приближно
200евра до 210евра за отплата од 30 години период или вкупно ќе вратите од
72.000евра до 75.600 евра
почетните трошкови и провизии ќе бидат
-300
ден за аплицирање
-Нотарски трошоци за регистрација на хипотеката и упис во катастар моето
искуство 12.000ден
–проценител 2.000ден за проценка
-Административни трошоци 1,25%
или 375 евра еднократна провизија за примателите на плата преку банката и 1,5%
или 450 евра еднократна провизија за тие што не ја примаат платата преку
банката
-
1 меница од 500,00 МКД
-Трошоци за осигурување на имотот кој се остава под хипотека 1.500 ден годишно
-курсна разлика како и во горниот
пример ќе дадеме 14.000ден
Ако пресметате ќе видите дека за овој пример почетните трошкови ќе бидат од
900 до 1000евра и 30години отплата со месечен аниунитет од 200 до 210евра или
вкупно од 72.000 до 75.600 евра и обврска да го осигурувате имотот кое ќе ве
чини 1.500ден годишно
КУПИ КУЌА КУПИ СТАН
Во овој период почна кампањата купи куќа купи стан http://www.kupikukakupistan.gov.mk/ и владата преку министерството за финансии ќе субвенционира кредити преку
два модела
-пола пола рата
за првите пет години
-50% учество за купување стан
Во моделот пола
пола рата за првите пет години
е проект кое е планирано субвенционирање на ратата за првите пет години и сретсвата се неповратни, а каматата за првите 3 години е 4,99% а следните години е со променлива каматна стапка
е проект кое е планирано субвенционирање на ратата за првите пет години и сретсвата се неповратни, а каматата за првите 3 години е 4,99% а следните години е со променлива каматна стапка
Да земеме пример
дека сакате да купите стан вреден 40.000евра и за тоа ви требаат 30.000евра
кредит со рок на плаќање на 20години.Каматна стапка е
4,99% за првите три години и ратата ќе биде 200 евра од кои владата ќе ја плаќа
половина од ратата,а вие ќе плаќате по 100евра за овој период.Или вкупно за
периодот од првите три години вие ќе одвоите 3.600евра од 7.200евра
Во следните две години
каматната стапка да претпоставиме ќе биде како актуелните средна 7,5%.Ратата за
овие години ќе биде 240евра од кои вие ќе плакате месечна рата од 120евра. Вкупно
за тие две години за кредитот ќе бидат вратени 5.760евра од кои вие ќе одвоите
2.880евра.Во следните 15години ратата за кредитот ќе биде 240 евра или вкупно
за тие 15 години вие ќе платите 43.200 евра
За да купите
стан со помош на овој услов за пола рата за првите пет години, ќе ви требаат 10.000евра учество и околу 1.000евра за почетни
влезни трошкови и вкупно за кредитот 49.600евра. За станот што ќе го купите во
вредност од 40.000евра вие ќе платите над 60.000евра.Корисниците на овој кредит
во првите пет години ќе јадат мед со лажичка а во следните петнаесет години лајна
со кутлача
Вториот модел на
субвиниционирани кредите 50% учество за купување стан, е математика што се
пресметува како во примерите што ги споменав за кредите .Олеснувањето е во
учеството што го покрива државата.
За овој модел
за кредит од 30.000 евра на 20 години со каматна стапка во зависност од
банката во просек со каматната стапка од
7,5% потребни ќе ви бидат од 5.000евра до 6.000евра учество во зависност од
која банка ќе го подигнете кредитот а другите пари ќе ги покрие владата, почетните
трошоци ќе бидат околу 1.000евра со месечна рата од 240евра. Вкупно ќе вратите
за кредитот 57.600 евра и на крајот ќе морате да ги вратите тие 5.000 или 6.000
евра што ви ги дала владата како субвенција за 50% учество назат на пет еднакви
рати по дваесете години.
За станот што ќе го купите во вредност од 40.000евра
вие ќе платите од 68.000евра до 70.000евра
Забелешка:Секој
што ќе купи стан со хипотекарен кредит не е сопственик на станот до оној момент
додека не ги отплати договорените обврски,односно е под кирија кај банката
20-30години во зависност од времето на исплата на долгот.Препорачувам да ги
пратите интернет страниците на банките во делот продажба на имот зошто таму
можете да начекате поевтини станови кои ги продаваат банките, но на истото
место ќе се соочите со суровата реалност на луѓето кои се радувале кога купиле
имот со кредити а кризата која им се случила во животот ги соочиле со банките и
извшителите.
Кога влегувате во договор со банката потребно е да ја знаете
правната регулатива и моја препорака е да се консултирате со правни лица да ви
дадат одговор на прашањето - Каматната стапка е променлива и банката има право
да ја менува каматната стапка?, и да се консултирате со финансиските советници
за да одговорат на прашањето – Што е каматно каматен ефект?
ИНВЕСТИЦИСКИ ФОНДОВИ
Какви се трошковите и обврските за користење на отворени
инвестициските фондови со цел да дојдете до сопствен дом?
На кратко за секој кој не знае
што се отворените
инвестициски фондови (ОИФ) тоа е посебна форма на имот, без својство на правно лице, претставуваат институции за здружено инвестирање т.е професионални управувани форми на инвестирање, кои се основаат со цел здружување на паричните средсва од домашни и/или странски физички и/или правни лица, кои потоа се вложуваат на светските и домашниот пазар на капитал во најразлични форми хартии од вредност: акции, обврзници,записи, депозити, злато и сл. Со собраните сретсва во фондот управува друштвото за управување со инвестициски фондови. http://www.kd-fondovi.mk/
Предности:
• Атрактивна добивка (светскиот просек е 12-15%
на годишно ниво). И покрај фазите на паѓачки пазари, фондовите остваруваат
двоцифрен просечен раст на годишно ниво, затоа што растот на цените на акциите
го надминува нивниот пад;
• Ликвидност. Парите не се орочени и можете да
располагате со нив во било кое време. Во моментот кога ќе одлучите дека ви
требаат дел или сите ваши пари, сè што треба да направите е да пополните барање
за откуп на удели и во рок од седум календарски дена, парите ќе легнат на
вашата трансакциска сметка;
• Професионално управување на капиталот. Не
треба да имате големи познавања за пазарите на хартии од вредност, тоа за вас
го прават стручни лица, фонд менаџери;
• Диверзификација на ризикот. Капиталот се
инвестира во голем број хартии од вредност. Зависно од политиката на
инвестирање на фондот, вашите средства можат да бидат инвестирани на пример во
хартии од вредност на компании на Балканот или низ целиот свет;
• Не треба висок почетен капитал (минималната
уплата е 1.000 денари);
• Можност за флексибилно уплаќање по ваша желба
• Висока транспарентност (секој ден знаете колку
е вашиот имот во фондот);
• Висока контрола на работењето. Комисијата за
хартии од вредност на Р. Македонија е телото кое ја регулира работата на
друштвата за управување со фондови. Потоа тука е и депозитарната банка, како и независни
ревизорски куќи. http://sasogorgijevski.blogspot.com/2011/06/blog-post_12.html
На пример
сакате да купите стан што вреди 40.000евра Правите план за реализација и договор
за програмирана уплата со месечни купувања на удели во вредност од 110евра во
наредните 148 месеци или вкупно вложени сретства 16.280евра.Светскиот просек на
добивка е од 12-15% и очекуванате сретсва по 12години ќе бидат од
37.300-47.100евра доволни да го реализирате планот за купување стан од
40.000евра.Трошковите кои се поврзани со овој план ке бидат влезните трошкови
кои над 1,000.000ден се 2,9% од вложените средсва во овој план се 472евра, и на
крајот при продажбата на уделите се одданочува добивката кој во овој момент е
помалку од 10%
Вие ќе платите
16.280евра за по 148 месеци да имате 37.300-47.100 евра реализајки ја целта да
купите стан од 40.000евра, со влезни трошкови 472евра.Станувате сопственик на
стан по 12 години со месечни уплати од 110евра .Пресметките можете да ги
правите на инвестициски калкулатор http://www.sinergijaplus.com/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=169&lang=mk
За споредба тие
што ќе го користат кредитот како алатка ќе платат дупло и повеќе за вредноста
на кредитот и дупло повеќе за влезни трошкови и ќе станат сопственици за
20-30години “плакајки кирија
на банката за тој период”.
Тие кои ќе инвестираат во инвестициски фонд ќе бидат сопственици на стан за 12години
и ќе платат дупло помалку од вредноста на станот и дупло помалку за ратата.Во
разговор со некои луѓе кои им го препорачав инвестициските фондови како решение
за сопствен дом често ме прашуваат :” А каде ќе живеам
12години сакам решение сега”?
За големите финансиски
предизвици се носи одлука сега. Треба секој да е свесен дека за све има своја
цена. Користењето финансиски производи со себе повлекуваат месечни обврски и
ако немате каде да живеете месечните обврски ќе бидат од 220-250евра и тоа 110евра
месечна обрска за купување удели во инвестициски фонд а останатите за месечна кирија
во наредните 12години
сите прашања и
нејаснотии поврзани со личните финансии и личен раст и развој бидете слободни
да ме контактирате на sasogorgijevski@yahoo.com
